Den Wert einer Immobilie richtig bestimmt: So geht es
Ein faires Angebot entscheidet über die Nachfrage und letztendlich über den Deal – was für den allgemeinen Markt gilt, gilt auch für den Immobilienmarkt. Allerdings erschweren es die unterschiedlichen Anlaufstellen oftmals, den genauen Wert der einzelnen Immobilie zu ermitteln. Von der Vergleichswertmethode bis zur Ertragswertmethode: Eine Übersicht über die Faktoren, die zur fairen Preisermittlung führen.
Fürs Eigentum: Die Vergleichswertmethode
Die häufigste und einfachste Methode zur Wertermittlung ist die sogenannte Vergleichswertmethode. Wie der Name bereits sagt, wird hierbei zwischen verschiedenen, bereits existierenden Angeboten verglichen: Ähnliche Immobilien, die in der Umgebung erst kürzlich verkauft wurden, werden dabei vom Makler als Vergleich herangezogen und dienen der Orientierung. Mittels verschiedener Eigenschaften dieser Immobilien wird sich dem Wert der eigenen allmählich angenähert. Im Detail wird hierbei besonders auf folgende Faktoren eingegangen:
Die Lage
Der oftmals ausschlaggebendste Faktor: Die Lage der Immobilie. Ist sie gut angebunden und in einer angenehmen Gegend angesiedelt? Dann erhöht sich ihr Wert. Im Umkehrschluss sinkt er oftmals, wenn sie sich in einer weniger beliebten Umgebung befindet. Die Infrastruktur, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentlichen Verkehrsmitteln und Freizeiteinrichtungen sind entscheidend.
Der Zustand
Es ist selbstredend, dass eine gut gepflegte und modernisierte Immobilie deutlich mehr Geld wert ist als ein Pendant im schlechteren Zustand. Wenn umfassende Renovierungsarbeiten seitens der Mieter oder Käufer nötig sind, ist das meistens abschreckend und führt selten zur Vertragsvereinbarung. Dach, Fassade, Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen sollten deshalb genaustens geprüft und auf eventuelle Schäden oder Mängel untersucht werden. Sollten Schäden oder Mängel entdeckt werden, kann es unter Umständen lukrativer sein, diese im Vorfeld selbst zu beseitigen.
Die Marktlage
Ein Blick auf die aktuelle Marktlage hilft nicht nur zum Vergleich, sondern auch dabei, eine Prognose über die Chance zu erstellen, einen Abnehmer zu finden. Bei der Festlegung des Preises gilt: In Phasen hoher Nachfrage und steigender Preise können Immobilien einen höheren Wert haben als in Zeiten schwacher Nachfrage und stagnierender Preise. Deshalb ein Tipp: Stets genaustens den Immobilienmarkt beobachten, analysieren und gegebenenfalls Expertenmeinungen einholen. Profis helfen dabei, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen.
Fernab dieser drei Faktoren gilt es natürlich auch, die individuellen Eigenschaften der Immobilie zu berücksichtigen: Verfügt die Immobilie über Makel oder einzigartige Luxuseigenschaften, muss der Preis dementsprechend nach oben oder unten justiert werden. Im Allgemeinen ist die Vergleichsmethode besonders bei Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen nützlich.
Für Vermietungen: Die Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode wird insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten angewendet. Der Wert der Immobilie wird hierbei anhand der zu erwartenden Erträge berechnet, wobei der die Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Kosten (Nettobetrag) maßgeblich in die Preisermittlung einfließt. Besonderer Pluspunkt: Diese Methode berücksichtigt die zukünftigen Einnahmen und ist daher für Investoren und Vermieter ein wichtiges Tool zur Finanzplanung. Auch für Mieter ist sie aufgrund ihrer Transparenz attraktiv.
Ausstattung und Bau: Die Sachwertmethode
Die Bausubstanzen und die Ausstattung geben bei der Sachwertmethode den Preis vor. Dabei werden die Baukosten und der Wert des Grundstücks berücksichtigt. Zusätzlich fließen Faktoren wie das Baujahr, die Bauqualität und der aktuelle Zustand der Immobilie in die Ermittlung des Werts mit ein. Für die private Immobilienvermittlung eignet sich die Sachwertmethode jedoch weniger: Sie wird hauptsächlich bei historischen Gebäuden oder speziellen Gewerbeimmobilien verwendet.
